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シリーズ－不動産流通の基礎知識② 不動産流通市場･･･(1)「持家率」の動向
総務省では、わが国の住宅や土地、そこに住む世帯に関する実態を調査し、『住宅･土地統計調査』として公表しています。住宅･土地統計調査は、"住宅の国勢調査"とも呼ばれ、1948(昭和23)年以来5年ごとに実施されています。最新の調査は2003(平成15)年10月1日現在のもので、調査結果につきましては、昨年(平成16年)8月に速報集計結果、11月以降には確報集計結果と都道府県･市町村別の結果などが順次公表されました。そこで、住宅･土地統計調査のデータを活用し、他にも不動産流通に関する諸指標を織り交ぜながら、当市場に関する事項を"シリーズ－不動産流通の基礎知識"として取り上げてみたいと思います。お客様が感じておられることと、世間の皆様の考え方や行動パターンなどに何か違いはありますでしょうか？ このような視点でご一読いただき、次にご自宅を購入･売却する際の指針にでもしていただけたら、と考えております。
■住宅の質充実が求められるなかで、わが国の持家率は60.9％と前回調査から上昇
2003(平成15)年10月1日現在のわが国の総世帯数は4,716万世帯、総住宅数は5,387万戸となっています。住宅の数は世帯数の1.14倍、空き家の数は約670万戸ある計算になり、空き家の数が総住宅数に占める割合(いわゆる空き家率)は12.5％と、前回(1998年)調査の11.5％からはさらに上昇を示しました。わが国の住宅は量的には充足しましたが、今後は世帯数の伸びが鈍化することもあり、住宅は質の充実が求められるのだと考えられます。特に最近では、持家を中心として躯体、内装ともに質の高い住宅が供給されており、こうした住宅を求めて持家を取得する世帯も増えています。そこで、持家に居住している普通世帯数をみてみますと2,865万世帯、全普通世帯数に占める割合(いわゆる持家率)は60.9％となり、前回調査の60.0％からは0.9ﾎﾟｲﾝﾄ上昇しました。（図表１）
| 図表１：持家率の比率 |
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| 出所:総務省｢住宅・土地統計調査｣ |
■今後は団塊ジュニアなどの若年層による底上げでさらなる持家率上昇が期待
持家率は人々の住居形態を示すベーシックな指標で、私ども住宅の仲介･販売に関わるものとしましても、ストック面からマーケットをみるうえで大切な判断基準となります。図表１からは、バブル期における住宅価格の高騰などを背景に、その時期前後の持家率は低下を余儀なくされましたが、1998(平成10年)に再び上昇し、今回さらにその傾向を強めました。この数字だけをみると、わが国では前向きな持家取得が進んだかにみえますが、世代別に分けて掘り下げてみますと違った背景が見えてきます。図表２では、住宅の一次取得が多い30代と、取得後お子様の成長で買替えの検討期に入る40代の持家率が低下し、50代以上はほぼ横ばいを示していることがわかります。つまり、今回持家率が上昇したことは、もともと持家率の高い高齢者世帯の数が増加したに過ぎない結果であったと考えることができるのです。一方、20代の持家率が、前回(1998年)8.0％から今回(2003年)8.4％と上昇に転じました。ここには、団塊ジュニアと呼ばれる層の一部がすでに含まれていまして(2003年当時は28～32歳)、昨年(2004年)、今年と彼らの住宅取得は非常に旺盛だったことから、次回(2008年)調査における30代の持家比率が上昇する可能性が高まっています。長谷工アーベストが実施したアンケート調査によると(※)、「持家がいい」「どちらかといえば持家がいい」を合わせた持家派が、団塊ジュニアとその次の世代(2003年当時は23～27歳)ともに90％を超え、その上の世代に比べて持家志向が非常に高いことがわかっています。今後の持家率は、若年層による底上げをともなう上昇が期待できるのではないかと考えられます。
| 図表２：年代別・持家率 |
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| 出所:総務省｢住宅・土地統計調査｣ |
| (※)参考文献：株式会社長谷工アーベスト顧客分析「今後は団塊Jr.と団塊Jr.ネクストが首都圏マンション市場を牽引」(2005.4.4) |
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