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首都圏･中古住宅市場動向－H17.4-6月期

Vol.18

首都圏･中古住宅市場動向－H17.4-6月期

■景況感や所得･雇用は足許で改善基調にあるが、先行きの不透明さから消費や住宅購入は慎重だった可能性
H17年度4-6月期(第1四半期/1Ｑ)におけるわが国経済は、設備投資や個人分野などの内需が堅調だった一方で、米国と中国における景気減速の影響を受けて外需が伸び悩み、期待されていた「踊り場脱却」が先送りされる動きとなりました。個人の景況感や所得･雇用環境は足許で改善基調にありますが、先行きに対しては不透明感を払拭し切れないでいるのか、消費は慎重さが窺え、住宅購入に対しても同様な傾向がみられました。

■中古マンションに持ち直しがみられたものの、成約件数は前年同期比･減少が続く
このようなマクロ環境の下、首都圏における中古住宅市場は、取引件数が前年の同じ期に比べて減少となりました（図表１）。中古マンション取引は、期末にかけての新築マンション販売のクリアランスが一段落したこともあり、東日本レインズ「News Letter」による成約件数は前年同期比＋4.3％と増加を示しました。その一方で、戸建･土地取引は、昨年盛り上がった団塊ジュニア層による戸建需要が落ち着きをみせたことなどから、戸建の成約件数は同▲6.6％、土地の成約件数は同▲16.9％と減少を余儀なくされました。

図表１：実質ＧＤＰ成長率と首都圏･中古住宅の成約件数･前年同期比

■成約平均価格は総じて堅調で、戸建も下げ止まり基調は変わらないと判断
取引価格につきましては、引き続き堅調な動きとなりました。中古マンション価格は、東日本レインズ「マーケット･ウォッチ」による成約平均価格が前年同期比＋2.8％と上昇を示し（図表２･上段）、そのうち東京都に限ると、同＋3.7％とはっきりした上昇がみられました。多少価格は高めでも、都心や都心に近い場所にある物件の取引件数が増え、当･第1Ｑでは、新宿･渋谷･中野･杉並区からなる城西地区と、台東･江東･江戸川･墨田･葛飾･足立･荒川区からなる城東地区の取引件数の増加が目立ちました。また、東京都に限らず他の3県でも、成約平均価格が揃って前年同期比･プラスを示しました。ターミナル駅から徒歩数分など立地が良く、築年数が浅い、などといった好条件の物件に対する購入需要は強く、価格が強含んだまま取引される事例が多くみられるようになっています。一方、戸建の成約平均価格は、前年同期比▲2.5％と下落を示しました（図表２･上段）。すべての都県で下落となりましたが、前年度･第１Ｑに、その前の同じ期に比べて同＋3.4％といきなりプラスを示した反動もあろうかと思います。実数値による推移を追ってみますと（図表２･下段）、15年度･第3Ｑ以降底堅い動きになっていることからも、下げ止まり基調に変化はないと判断しております。

図表２：首都圏･中古住宅の成約平均価格推移（上段：前年同期比、下段：実数値）

■今後の中古住宅市場は、件数：一進一退、価格：堅調な動きに
今後の見通しにつきましては、マクロ景気からは、ボーナスの増加や雇用改善などで短期的には人々の将来不安は薄まりつつあると思われます。しかしながら、もう少し先には、増税や社会保険コストの負担増などが控えていて、さらに海外経済は不透明さが増すなど、予断を許さない状況にあります。景気の先行きが見えにくいことから、今後の中古住宅市場について、取引件数は当･第1Ｑ同様に一進一退での推移が予想されます。一方では、成約平均価格の上昇につながる築浅で利便性に優れた中古マンションが市場に出回り始めています。地価が下げ止まる兆しでもあることから、取引価格は引き続き堅調な動きになることを予想しております。