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Vol.24
 

中古住宅市場動向－H17年度上期

■景気が踊り場局面を脱し、首都圏･中古住宅市場の成約件数は回復基調
当上期の景気は、ＩＴ関連をはじめとする在庫調整が一巡し、鈍化傾向にあった中国向け輸出の伸びが再び勢いを増したことなどで、踊り場局面を期の半ばあたりに脱することができました。わが国経済は、増勢強まる設備投資に、雇用情勢の改善と所得の回復で底堅く推移し始めた消費が加わり、内需主導の本格的な回復軌道を歩み始めたといえます。首都圏における中古住宅市場は、成約件数(東日本不動産流通機構「News Letter」から)が前年の同じ期に比べて▲1.4％と減少しました。種別でみますと、マンションは同＋6.0％と順調に伸びたのですが、戸建が同▲6.0％と減少を示しました。マンションは、94年(平成6年)以降大量供給された新築マンションが、良質な中古ストックとして出回り、質を求める買い手のニーズとマッチし始めたことが要因です。 一方、戸建は、郊外の戸建を手放して、都心もしくは駅近くのマンションへ住替える高齢者などが増えていること、団塊ジュニアに代表される若年層が、価格が低い新築の建売戸建を選ぶ傾向にあることなどから、中古戸建の購入ニーズが減退していることが要因と考えられます。ただし、期の後半からの景気再浮揚にともなう格好で、成約件数の伸びは直近にかけて回復感を強めています（図表１）。都心部や人気エリアの一部では、良い物件であれば価格にとらわれずに引き合いが増えており、下期は成約件数が増加に転じる可能性が高そうです。

図表１：実質ＧＤＰ成長率と首都圏･中古住宅の成約件数･前年同期比
■（首都圏）登録件数は2ケタ増だが、買い手の質重視によって、売れる物件と売れない物件の格差が広がっている
一方、当上期の首都圏･中古住宅の登録件数は、総合計･前年同期比＋13.1％と2ケタ増を示しました。地価が下げ止まり、取引価格が強含んでいるとの情報が、持家の売却を検討されているお客様にも浸透し、売却依頼が増加傾向にあります。しかしながら、買い手のお客様のニーズは2ケタ増とまではいかず、むしろ物件の質を重視する傾向にあり、売れる物件と売れない物件の格差が拡大する状況下にあります。6月以降の売りストック件数がその前の月に比べて増加に転じたことなどからも（図表２）、登録件数の増加が成約件数の動向に直接影響を与えてはなさそうです。成約件数の伸びにつながるには、立地に優れた築浅のマンションや、その他希少価値が高い物件などの売却依頼の増加が望まれるところです。


図表２：首都圏･中古住宅の登録・成約・売りストックの動向
■（首都圏）平均成約価格は、マンションが一貫した上昇に対し、戸建は弱含み傾向
首都圏･マンションの成約平均価格は、引き続き一貫した上昇トレンドに沿った動きを続けています（図表３）。当上期平均の価格を前年の同じ期と比べると＋3.3％、前上期･同＋2.5％ → 前下期･同2.7％からさらに上昇率は拡大を示しました。依然として東京都区部の上昇率の高さが目立ち、なかでも城西地区(新宿､渋谷､杉並､中野区)･同＋8.2％、城東地区(台東､江東､江戸川､墨田､葛飾､足立､荒川区)･同＋6.8％と他のエリアに比べて高く、これら都区部では、成約件数も大幅増を示していることから、ボリューム増をともなった価格上昇となっています。一方、首都圏･戸建の成約平均価格は、当上期平均･同▲0.6％と1年ぶりにマイナスとなりました。郊外にある中古戸建のニーズが減退気味で成約件数が減少基調にあることなど、需給が弱まっていることが要因と考えられます。 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　
図表３：首都圏･中古住宅の成約平均価格推移－マンション・戸建別
■近畿圏･中古住宅市場の成約平均価格は、下げ止まりを脱して上昇基調に
当上期の近畿圏･中古住宅成約平均価格は、総平均･前年同月比＋0.2％と前下期に続き上昇を示しました。マンション、戸建とも、これまで一定のレンジ内で下げ止まる動きに終始していましたが、最近下値を切り上げながら上向いたかのような動きをみせています。下期以降は上向きのトレンドが定着し、安定的な上昇を示す可能性が出てまいりました。 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　
図表４：近畿圏･中古住宅の成約平均価格推移－マンション・戸建別

 
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※このデータは2005年10月21日現在のものです。 [本コンテンツの内容について] [住友不動産販売TOPへ]