■一方、持家を所有しない若年ファミリー世帯は、狭い借家住まいを余儀なくされている
図表２は、住宅･土地統計調査のデータを用い、持家世帯がどの程度の広さの住宅を多く所有しているかをみたものです。5年前に比べると、(150㎡以上を含む)100㎡以上の広い面積の住宅の割合が、全国計で1.7ﾎﾟｲﾝﾄ増えていますが、世帯主が65歳以上の世帯に絞ると3.8ﾎﾟｲﾝﾄと増え方がより大きくなっています。子供が独立して夫婦のみもしくは一人暮らしになった高齢者が増え、これら高齢者がコンパクトな広さのマンションへ住替えたいと考える機会が増えているのに対し、実態は子育て期に建てた広い家に住み続けざるを得ない状況下にあることが推察できます。一方、持家の場合の住宅の平均面積は123.9㎡ですが、借家では46.3㎡と極端に狭くなります（図表３）。子供が誕生あるいは成長によってより広い住宅を求めるファミリーが多い30、40歳代の持家率は38％、66％であることから、差引30歳代の62％、40歳代の34％が狭い借家住まいを余儀なくされている可能性があることが推察できます。以上から、"広い住宅を所有する高齢者世帯"と"借家住まいの若年ファミリー世帯"による「ミスマッチ」が内在していることが指摘できます。
| 図表２：持家の占有面積別構成比 図表３：住宅の平均面積 |
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■流通市場を通じた新たなスキームでミスマッチを解消
こうしたミスマッチは、ライフスタイルの変化に合わせて住宅を住替えることができれば解決できます。米国では、親元からの独立や結婚を機に持家を取得し、子供の誕生や成長などの家族構成の変化に応じて住替える(買替える)ケースが一般的で、その結果、中古住宅流通量はわが国の10倍以上にものぼります(わが国の中古住宅流通量は筆者独自の推定値)。持家層にメリットをもたらす税制や、買替えを重ねても税負担が重くならないような仕組みは、持家の取得や買替えを容易にする要因にもなっています。米国におけるこれら制度がわが国にも導入されるに越したことはありませんが、ほかでは、中古住宅流通市場を通じ、賃貸の機能を組み合わせたり、「リバース・モーゲージ」を採用するといった手法が理論上有効かと思われます。追って、次回にこれら手法を紹介したいと存じます。
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vol.30
