住民税と住宅ローン控除の特例（１５年控除）の創設
■６月から住民税が大幅アップ
平成１８年度税制改正では、定率減税の廃止とともに地方への税源移譲のため所得税率と住民税の税率の見直しが行われました。
住民税の税率が都道府県民税と市町村税合わせて一律１０％とされます。これに伴い、住民税の最低税率５％の適用のある人が増税となるため、所得税の税率で調整することとなり、所得税の税率は最低税率５％を加え、住民税と所得税を調整し全体として増税にならないようになりました。
これらの改正は所得税については平成１９年１月から減額されていますが、個人住民税については平成１９年６月徴収分から適用されます。
■住宅ローン控除の特例（１５年控除）の創設
住宅ローン控除は、所得税の税額控除の特例ですから、所得税率の変更によって負担する所得税が減ると、控除出来る金額が減ってしまうケースが出てきます。
そこで平成１９年から平成２０年の間に住宅を購入し、居住の用に供した場合には、通常の１０年間にわたって税額控除を行う住宅ローン控除に加え、１５年間で税額控除を行う「住宅ローン控除の特例」が創設されました。控除率、控除の限度額等は下表の通りです。
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平成１９年中にマイホームに居住した場合、１０年型と１５年型の最大税額控除額は下表のようになります。
一般的には、住宅ローン控除前の所得税額が、計算の対象となる年末ローン残高に控除率を乗じて求めた「控除限度額」を下回る場合には、所得税額が実際の控除の上限額になります。つまり税額控除出来る枠があっても実際に控除出来る金額が少ない場合には、残った余りの枠は切り捨て扱いになります。
例えば、初年度の所得税額が２０万円で、年末のローン残高が２，５００万円の場合、１０年型控除では控除枠は２５万円ですが、納めた所得税額である２０万円までしか控除枠を利用出来ません。そしてこの差額５万円は後で取り返すことが出来ません。
しかし１５年型なら控除枠は１５万円で、控除出来る枠を最大限利用出来ます。このため既存の１０年型の方法では、控除枠の切捨てが出てしまう人は、１５年間控除の特例を選択して長期に控除した方が、控除出来る総額を大きくすることが出来ます。
■１０年控除と１５年控除
住宅ローン控除の１０年控除型と１５年控除型のどちらを選ぶかは、ローンの金額や返済期間、所得税額がポイントとなります。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に控除率を掛けて控除額を算出します。ただし、対象となる年末ローン残高には上限が設定されていますので、この上限を超える金額に見合う控除は出来ません。たとえば平成１９年中の居住の場合には、ローンの上限は２，５００万円、平成２０年中の居住の場合には２，０００万円とされています。
たとえば平成１９年中に居住した場合、借入金額と返済期間の違いが１０年控除型、１５年控除型の控除総額に与える影響は、下表の通りです（３％金利・年初借入による年末残高計算に基づく控除総額・単位万円）。
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ローンの金額が４，０００万円から３，０００万円、２，０００万円と小さくなるほど、１０年型と１５年型の控除総額に開きが出ます。また、返済期間が短いほど、１５年型の控除総額が１０年型控除額を大きく下回ります。これは控除が長期になるほど、返済期間が短いほど、年末残高が控除対象ローン残高の上限を下回ることが多いということです。
税額控除である住宅ローン控除は、その年の所得税額より多く控除されることはありません。適用する前の所得税額が、ローンの年末残高に連動する控除額を下回る場合には、あくまで所得税額が控除の限度になります。しかも所得税額を超える控除額は切り捨てられ、後で取り戻すことが出来ません。
従って、１０年型・１５年型の控除の性格を踏まえた上で、向こう１０年あるいは１５年の所得税額を睨みながら、控除の切捨てが少なくなるように１０年型、１５年型の控除を選択することが、住宅ローン控除を最大限活用するポイントになります。詳しくは専門家に確認するなどして慎重に検討しましょう。
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Vol.34
