住友不動産販売 | 不動産コラム | 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（※１）により、建築業者や宅地建物取引業者等の住宅の売主に、１０年間の瑕疵担保責任（※２）が負わされています。ただしこの１０年の間に売主が倒産すると瑕疵担保責任が履行出来なくなる可能性があります。

※１「住宅の品質確保の促進等に関する法律」 平成１２年４月施行。住宅の品質確保の促進、消費者の利益保護、紛争の円滑な解決を目的とし、新築住宅の基本構造部分（柱や梁等の主要部分）の瑕疵担保責任を１０年間義務づけています。

※２「瑕疵担保責任」 瑕疵とは、「欠陥」とほぼ同じ意味で、引き渡された住宅の性能が当初約束したものと異なることです。契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。

平成１７年１１月に発覚した構造計算書偽装事件（姉歯事件）では、偽装マンションの販売業者が倒産したため、被害住民は自費で建て替えや補修をせざるを得ず、マンション購入費用との二重ローンを抱えることになりました。
これを契機に、再発を防止し住宅購入者の保護を目的に、建築基準法・建築士法が改正され、第３弾として「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が平成１９年５月２４日に成立しました。

1.住宅瑕疵担保責任保険法人の指定（施行日 平成２０年４月１日） 改築や建て替えの費用を補償し、欠陥住宅の購入者を保護するための保険を提供する保険法人の指定。 平成２０年５月１２日、「（財）住宅保証機構」と「住宅あんしん保証」の２法人が指定されています。 2.紛争処理体制の整備（施行日 平成２０年４月１日） 住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅の売主と買主との間で紛争が生じた場合、消費者保護の観点から専門の紛争処理機関において、適切で迅速な紛争処理が受けられる体制の整備。

3.「供託」または「保険」の義務づけ（施行日 平成２１年１０月１日）
新築住宅の売主等に対して、保険の加入や保証金の供託といった瑕疵担保責任を履行するための資力確保を義務づけます。施行日以降に引き渡される新築住宅はマンションや戸建等全てが対象となります。なお、売主等が負担する１戸あたりの保険料は、
・戸建（建設費１，６００万円）で８～１０万円程度
・マンション（建設費４億円、２０戸）で４万円程度となる見込みです。

新法の本格施行により、瑕疵担保責任の履行が確実となり、買主や発注者の利益の保護を図るとともに、円滑な住宅の供給を図り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することが期待されています。