不動産経済研究所より
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今月からは、新しい連載コラムがスタートします。題して「不動産WEB講座」。不動産にまつわる様々なテーマをファイナンシャルプランナー等の専門家が独自の視点でわかりやすく解説いたします。第1回では、これからマンション購入を検討される上での判断基準について考えてみましょう。【毎月更新】
■2010年はマンション市場の分岐点？
2010年のマンション市場を読み解く上で、
まず押さえておきたいのが2007年の《ミニバブル》です。
まず押さえておきたいのが2007年の《ミニバブル》です。
参考に、首都圏新築マンションの市場動向［図1］をみると、2007年の平均価格帯は前年から著しく上昇しています。この年、経済全体はデフレとなる中で、90年代半ばから横ばいをつづけてきた不動産価格が突如高騰する現象が起きました。主な要因は、不動産投資ファンドの加熱です。
高収益物件が買い漁られ、都心部を中心に著しい地価上昇が起こりました。これを俗に《ミニバブル》と呼びます。
ミニバブルの崩壊を、90年代のバブルの崩壊に重ねてみると、今年2010年は、バブル終焉後(1993～94年頃)の段階に近いとみて良いのかも知れません。断言はできませんが、今年から徐々にミニバブルの整理（物件の在庫整理・土地の価格・建築費・業者間競争など）がついてゆき、ふたたび不動産価格の安定期が訪れるという見方があります。
すると2010年は、向こうしばらくのマンションの価格動向が見通せる一つの分岐点となる年かも知れません。購入検討者にとって、市場を把握することが特に重要な時期であることは確かです。不動産の情報だけでなく、経済の大きな流れにも意識を向けていただけたらと思います。
現在の市場動向がわかる不動産コラムはコチラ
高収益物件が買い漁られ、都心部を中心に著しい地価上昇が起こりました。これを俗に《ミニバブル》と呼びます。
ミニバブルの崩壊を、90年代のバブルの崩壊に重ねてみると、今年2010年は、バブル終焉後(1993～94年頃)の段階に近いとみて良いのかも知れません。断言はできませんが、今年から徐々にミニバブルの整理（物件の在庫整理・土地の価格・建築費・業者間競争など）がついてゆき、ふたたび不動産価格の安定期が訪れるという見方があります。
すると2010年は、向こうしばらくのマンションの価格動向が見通せる一つの分岐点となる年かも知れません。購入検討者にとって、市場を把握することが特に重要な時期であることは確かです。不動産の情報だけでなく、経済の大きな流れにも意識を向けていただけたらと思います。
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不動産経済研究所より
↑クリックすると拡大されます。2009年 不動産価格の下落 ?供給側の問題?
物件の売れ行き悪化
▼
投資資金の回収が困難
資金繰りの悪化
金融機関の貸し渋り・貸しはがし
▼
値下げして売却
不動産価格の下落
★新規の土地購入不可
■価格設定の考え方 ?収益還元法?
そんな不動産流通不振の現況において需要側（購入検討者）は
どういった観点からマンションを選んでいけば良いでしょうか。
マンションの選択にはまず、価格の判断基準が必要です。
どういった観点からマンションを選んでいけば良いでしょうか。
マンションの選択にはまず、価格の判断基準が必要です。
有効な考え方として、《収益還元法》があります。
「土地神話」と言われた90年代のバブル期には、同一地域に立地する不動産を参考にする比較方法が使われていました。これに代わり、「利回り神話」と言われる現在では、不動産自体の収益性を見通す《収益還元法》が重視されるようになっています 。
購入するマンションを終（つい）の棲家にすると決めている場合はともかく、先々転売する予定がある場合には、将来の資産価値がどれだけ維持されるか（賃貸に出したらいくらで貸せるか）という、収益還元の考え方が重要です。
想定賃料は、情報誌やインターネット、専門の業者などを通じて対象マンションの妥当な賃料相場から調べてみてください。還元利回りは、表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。 なお、実質利回りの場合は、賃料から固定資産税や管理費などの必要経費を差し引いたものとなります。
「土地神話」と言われた90年代のバブル期には、同一地域に立地する不動産を参考にする比較方法が使われていました。これに代わり、「利回り神話」と言われる現在では、不動産自体の収益性を見通す《収益還元法》が重視されるようになっています 。
購入するマンションを終（つい）の棲家にすると決めている場合はともかく、先々転売する予定がある場合には、将来の資産価値がどれだけ維持されるか（賃貸に出したらいくらで貸せるか）という、収益還元の考え方が重要です。
想定賃料は、情報誌やインターネット、専門の業者などを通じて対象マンションの妥当な賃料相場から調べてみてください。還元利回りは、表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。 なお、実質利回りの場合は、賃料から固定資産税や管理費などの必要経費を差し引いたものとなります。
［図2］
価格の設定の考え方
［売れているときの供給側の考え方］
売れる値段の上限が市場価格となる
▼ ▲
［売れないときの需要側（購入検討者）の考え方］
収益還元法で価格を判断する方法
表面利回り(％)＝賃料×12ヶ月÷分譲価格×100
不動産価格＝賃料×12ヶ月÷年間利回り（5％）
［図3］
例 : 想定賃料15万円、分譲価格3000万円の場合
15万円×12ヶ月÷3000万円＝6％
還元利回り5?6％なら、妥当な収益性
■目的にあわせた判断基準
このようにマンションを購入する上では、将来住みかえの予定がある人（住みかえるかも知れない人）、不動産投資を考えている人、それらとは反対に終（つい）の棲家と決めて選んでいる人など、目的は複数あります。
売却を前提としない場合、収益還元の考え方［図2, 3］で現状価格・将来予測・収益性を価値判断基準とされることをおすすめします。また、たとえば「湘南に暮らすのが夢」といったようにエリアへのこだわりがある場合、物件がなかなか出ないケースもありますので、少々割高でも物件自体の吟味を優先としましょう。
どの目的でも共通して言えるポイントは、毎日動いている不動産の市場、それにご自身のライフステージの先行きをしっかり見つめる姿勢が、後悔のないマンション購入に結実するということです。
売却を前提としない場合、収益還元の考え方［図2, 3］で現状価格・将来予測・収益性を価値判断基準とされることをおすすめします。また、たとえば「湘南に暮らすのが夢」といったようにエリアへのこだわりがある場合、物件がなかなか出ないケースもありますので、少々割高でも物件自体の吟味を優先としましょう。
どの目的でも共通して言えるポイントは、毎日動いている不動産の市場、それにご自身のライフステージの先行きをしっかり見つめる姿勢が、後悔のないマンション購入に結実するということです。
FPが考える マンションを選択するポイント
① ライフステージにあう物件か、自分(家族)の考えをよく整理する。
② 予算の枠内に収めること。将来のライフプランにとって重要である。
③ バス便物件より、2?3駅先でも、徒歩圏物件を推奨。
④ リスク回避の視点から、売主は大手業者を推奨。
⑤ 郊外物件は、他物件と十分比較検討してからでも遅くない。
⑥ 都心部の物件は投資家と競合するため、特に世界経済の動きやエリアの将来性の情報収集をしっかり行い、慎重に選択する。
⑦ 対象不動産を売却を前提とする場合は、《収益還元法》を使い、将来の資産価値がどれだけ維持されるかを価値判断基準とする。
今回の講師：ファイナンシャルプランナー 渡辺尚之
東京都新宿区西新宿2－4－1
新宿NSビル２F
・新宿南口から徒歩9分
・都庁前駅から徒歩5分
■お問合せ先
ＴＥＬ：０１２０－1６６－１００
ＦＡＸ：０３－３３４２－６６１５
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※このデータは2010年04月現在のものです。 | [本コンテンツの内容について] [住友不動産販売TOPへ] |
