住友不動産販売 | 不動産WEB講座 | 第3回 住宅ローンの審査と考え方

申込者本人の属性に関する審査には、「年収」「勤務年数」「勤務先」「健康状態」といった返済能力を確認する項目のほか、「個人信用情報」も挙げられます。文字通り個人の信用をはかる目安ですが、これは主に現在までの借入れ履歴などを基にしています。

個人の借入れやクレジットカードの作成といった金融関係の履歴は、各金融機関（銀行）が詳細に確認できるかたちで自動登録されています。したがって、返済を長く延滞した経験があったり、ショッピングローンやリボ払い、キャッシングなどの残高が現在もあるといった場合には、多かれ少なかれ住宅ローンの審査の減点対象になります。絶対不可というわけではありませんが、借入れ可能な金額にも影響しますので注意が必要です。

審査前にはできる限り、他の借入れを完済しておきましょう。また、金融機関によってはクレジットカードのキャッシング枠も借入額とみなす場合がありますので、不要なクレジットカードがあればこの機会に解約しておくこともおすすめします。

住宅ローンでは購入した物件も審査の対象となります。審査は購入物件が成約されてから行われますので、基本的な不可条件をきっちり押さえた上で物件を選ぶことが肝心です。
「申込者が居住しない物件※」、建築基準法や都市計画法などに適合していない「違法物件」、そして「土地だけを購入する」場合、いずれも住宅ローンは利用できません。

※ 一部の金融機関では、セカンドハウスや、家族（本人以外）の住宅も住宅ローン対象としている場合があります。

住宅ローンを組む際、金融機関は物件に第1順位の抵当権を設定します。すなわちローンの返済が不可能となってしまった場合、その残高を物件の売却額で穴埋めするルールになっています。審査に（一般銀行などで）申請から2～3週間程度かかる主な理由は、担保としての価値を見極める期間がそれだけ必要であるからと考えられます。

自分が組みたい住宅ローンは審査を通りそうかどうか、大方の判断をつけるものとして「年収負担率（返済比率）」と 「担保掛目」という2つの数値が基本です。年収、購入物件価格、住宅ローン借入れ希望額、ほかにローンを抱えている場合はその年間返済額が明らかであれば、返済比率と担保掛目は算出できます。それぞれの一般的数値を参考にしてみましょう。

やはり、審査においては自己資金が多いほうが高い与信力をもつでしょう。担保掛目の一般的な割合は80％程度。さまざまな金融商品がある現在では、担保掛目100％（頭金0円）が可能な場合もありますが、頭金を用意しない極端な借入れは審査を通る・通らないの問題に限らず、これからのライフプランに大きなリスクを伴いますので決しておすすめできません。

もしも住宅ローンの審査が通らない場合、「本人」もしくは「物件」のいずれかに問題点があったことになります。他の金融機関の審査基準とも比較し、何が問題だったのか、そして解消できる問題かを検討してみましょう。

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