住友不動産販売 | 不動産WEB講座 | 第12回 契約書類はここを見よう

　今回は不動産の購入前に目を通す「重要事項説明書」についてお話をさせていただきます。一般に「重説」と呼ばれるこの書面は、みなさまが欲しい住まいや土地がどのような条件であるか客観的に知るための資料です。法的義務として詳細に書かれているものですので、一般の方がすべてを理解するのは少々難しいでしょう。肝心なことは全体の構成を把握したうえで見るべきところを見る、そして聞くべきところを聞くということです。
　ポイントは4つあります。ひとつは『所有権』。その不動産を無事に取得できるという確信を得るには、まず売却権限を知ることが先決でしょう。売主と登記名義人が違う場合は念のため、なぜその様な事になっているのか契約状況を確認してください。また中古住宅で抵当権がある場合は、それが引渡しまでに抹消されるものであるかも確認が必要です。（この点については、契約書の文言を確認しましょう。）
　つづいて『再建築の制限』。重説には建替えや増改築のルールも書かれています。当面は再建築の予定がない方も、将来必要性がでてくる可能性を考えて確認しておきましょう。不動産が再建築不可とされるケースとして、接道義務を満たしていない場合が挙げられますが、再建築不可とならないまでも、建築に制限を受ける場合として①都市計画法に基づいた道路の区域内②既存不適格の場合等が挙げられます。決して敷地さえあれば自由に建ててよいというわけではありませんので、資産価値にも影響を及ぼしますのでご注意下さい。
　３つめのポイントはいわゆる『お金のかかる話』です。区画整理の清算金、水道や下水道の分担金、組合費、マンションであれば管理費修繕積立金など、中にはみなさまが想定していない費用も含まれているかも知れません。物件を探しはじめた段階では「諸費用」として大まかに捉えていたところの内訳を知り、住みかえ全体にかかるお金をしっかり把握しましょう。
　そして最後は『各自の優先事項とその他の特記事項』。後者はたいてい書面末にある補足情報のことです。物件によっては事故物件である旨の記載や水害の履歴等が記載されています。ここで注意していただきたいのは、文面だけで不安要素を判断しない事です。例えば水害の履歴がどの程度前のものか、最終履歴後に下水道が完備されたエリアでは水害リスクは低くなっていると考えられる等、一歩踏み込んで考えれば、問題点を捉える事ができ、その問題点が解決可能なものか（または解決済なのか）を判断する事が出来ます。問題の詳細に一歩踏み込んでみましょう。また、事前にライフプランを固めておくことも大切です。ご自身の中の優先順序があれば、重説の見るべきところ、聞くべきところもより明確になると思います。