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2006年10月16日
シティハウス上大岡～都市計画もマンション選びの基準のひとつです part１～
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シティハウス上大岡
家を買うということは、そこに永住、もしくは一生とまではいかなくても、数十年間は住もうという考えの方が大半だと思います。だからこそ、お住まいを探す際には、現状だけを見て決めるのではなく、将来周辺の環境が変わってしまうという可能性も視野に入れた選び方をしてほしいなぁと思います。
将来、周辺がどのように変わるのかを予測するのに有効なのが、“都市計画”というものです。というわけで、今回はちょっととっつきにくい都市計画についてお話しようと思います。内容としては、ちょっと固くて、難しいかもしれませんが、最後まで読んでいただければきっとためになると思いますので、ぜひ最後までお付き合いください。また、かなり長くなりそうなので、今回は４回に分けてお送りします。part１・２はまとめてアップしますが、part３・４は少し先になりますので、次回の更新もぜひチェックしてくださいね。
まずはじめに、都市計画とは、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、土地利用のあり方、都市施設（道路・公園等）の整備、市街地開発について計画を策定し、その実現を図ること」であり、そのために都市計画法などによって、その土地々々にさまざまな規制が敷かれています。簡単に言えば、個々が勝手に開発をするとめちゃくちゃな街ができ、暮らしにくくなってしまうので、法律によって土地の利用法を制限しましょうということです。その制限は、多岐に渡り、建てられる建物の種類や、大きさ、高さなど本当にさまざまで、場所によってその制限が緩かったり、厳しかったりします。
まず規制をかける際の前提となっているのが、“用途地域”というもので、種類としては、a.第１種低層住居専用地域b.第２種低層住居専用地域c.第１種中高層住居専用地域d.第２種中高層住居専用地域e.第１種住居地域f.第２種住居地域g.準住居地域h.近隣商業地域i.商業地域j.準工業地域k.工業地域l.工業専用地域の１２種類があります。全ての土地に用途地域が定められているというわけではありませんが、東京都や横浜市などの都心部では、ほとんどのエリアがなんらかの用途地域に指定されています。たとえば、第１種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」、商業地域は「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」などと定義されます。まぁ、だいたいどれも名前から想像がつきますよね。そして、それぞれの定義のようなエリアにするべく、さまざまな制限が敷かれているわけです。おそらく、みなさんが住んでいるところも大抵は、この１２のどれかに指定されていると思います。ちなみに『シティハウス上大岡』が建つエリアは第１種中高層住居専用地域で、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。
では、さらに話を進めましょう。ここからは、わかりやすいように『シティハウス上大岡』が建つ第１種中高層住居専用地域と駅周辺などの繁華街に指定されることが多く、比較的規制の緩い商業地域を比較しながら話を進めていきますね。
多岐に渡る制限の内、わかりやすいものとしては、建物の制限があります。各々の用途地域内で建てられる建物の種類、建てられない建物の種類が決められているんです。第１種中高層住居専用地域では、住宅、学校、図書館、病院、公共施設、小さな店舗・飲食店などは建てられますが、それ以外のものは建てられません。逆に、商業地域では、大きな工場や危険物を扱う工場に限り建てられませんが、それ以外はほとんどなんでも建てられます。つまり、商業地域は、いろいろなお店が近くにあって便利な反面、将来隣の敷地にパチンコ屋やカラオケボックス、風俗店などの施設が建つこともあり得るということなのです。
→part２へ続く