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2006年11月02日
シティハウス上大岡～都市計画もマンション選びの基準のひとつです part３～
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シティハウス上大岡
こんにちは。赤井です。
今回は、前回に引き続き、都市計画についてのお話をしたいと思います。前回（part１・２）の内容が前提のお話になってしまうので、まだ読んでいない方はぜひ前回のものから読んでみてください！
今回（Part３・４）は、建物の高さに関する制限についてお話しようと思います。今回も前回と同様、わかりやすいように「シティハウス上大岡」の建つ第１種中高層住居専用地域と駅周辺などの繁華街に指定されることの多い商業地域とを比較しながら、話を進めていきます。
建物の高さの制限と言ってもさまざまですが、大きく分けると「絶対（最高）高さの制限」と、「斜線制限」の二つがあります。斜線制限は、さらに分かれ、「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」の３種類があります。絶対高さの制限は、主に地域にふさわしくない高層建築物が建つのを防ぎ、街並みや環境を維持するための制限で、斜線制限は、主に採光や日照を確保するための制限だと言えます。
では、それぞれ見ていきましょう。
“道路斜線制限”とは、向かい合う建築物や道路面の日照、通風、開放感などを確保するための制限で、道路から一定の範囲内では、定められた斜線を超えて建物を建てることはできないとされています。文章で読んでもよくわからないと思うので、下の図を見てください。
第1種中高層住居専用地域では、道路から２０～３０ｍ（その場所の容積率によって、２０ｍか２５ｍか３０ｍのどれかになる）の範囲では、１．２５の勾配（図の斜線）を超えて建物を建てることはできないので、建物は図のような形になります。
商業地域では、もう少し規制が緩く、道路から２０～３５ｍの範囲では、１．５０の勾配を超えて建てられないとなっています。つまり、道路ぎりぎりに高い建物は建てられないということです。ただし、道路の幅が広ければ、制限範囲の全部を占めてしまうということもあり得るので、一概には言えませんが…広い道路であれば、両脇に高い建物が建ってもある程度の日照や開放感などを得られますが、狭い道路だとそうもいきませんよね。だから、こういった規定になっているのだと思います。
次に、“隣地斜線制限”とは、隣り合う建物同士の日当たりや風通しなどを確保するための制限で、定められた斜線を超えて建物を建てることはできないとされています。
第１種中高層住居専用地域では、２０ｍ（マンションでいうと７階くらい）より高い部分に関しては、１．２５の勾配（図の斜線）を超えて建物を建てることはできません。隣地の境界線から離れれば離れるほど、高くできるようになっています。みなさんもだんだん畑みたいな形のマンションを見たことがありますよね。あれは、デザインでやっているわけではなく、こういった斜線制限を受けての形であることがほとんどなんですよ。
商業地域では、やはりこの規制も緩く、３１ｍ（マンションでいうと１０階くらい）より高い部分に関しては、２．５の勾配を超えて建物を建てることはできません。第１種中高層住居専用地域と比べると、制限を受ける高さもかなり高いですし、勾配もきついことがわかります。隣地斜線制限とは、はじめに書いたように隣り合う建物同士の日当たりや風通しなどを確保するための制限ですから、第１種中高層住居専用地域の建物の方がより、日当たりや風通しなどを確保しやすいようになっているということですね。
上の図それぞれの左側が自分の家の敷地だと仮定して考えてみてください。みなさんはどちらの家に住みたいですか？
→part４へ続く