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2006年11月05日
シティハウス上大岡～都市計画もマンション選びの基準のひとつです part４～
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シティハウス上大岡
最後に北側斜線制限と絶対高さ制限についてです。
北側斜線制限とは、北側の建物の日当りを確保するための制限で、一定の斜線を超えて建物を建てることはできません。
隣地斜線制限と道路斜線制限については、全国共通の制限ですが、北側斜線制限と絶対高さ制限については、地方自治体によって定められることがほとんどなので、地方によってその制限の内容は違っています。ここでは、横浜市の制限内容をお話していきます。
北側斜線制限と絶対高さ制限については、地方自治体が定める「高度地区」により制限されています。横浜市には第１～７種高度地区まであり、それぞれ絶対高さ制限と、北側斜線制限が定められています。数が大きくなるにつれて、その制限の内容は緩くなっていきます。横浜市では、第１種・第２種中高層住居専用地域については第３種高度地区に、商業地域については、第６種もしくは第７種高度地区に指定されています。つまり、第１種中高層住居専用地域は、３番目に厳しい制限が敷かれ、商業地域については、１番もしくは２番目にゆるい制限となっているということです。
では、高度地区の詳しい内容について、見てみましょう。下の図を見てください。
まず、第３種高度地区は、絶対高さ制限が１５ｍですので、マンションならば５階建て以上の建物は建てられません。また、北側斜線制限として、北側の隣地境界線上の７ｍの高さを起点とする０．６の勾配の斜線を超えて、建物は建てられません。ですから、自分の家の南側に建物が建つとしても、境界線ぎりぎりには２階くらいの高さしか建たず、その奥もかなりゆるい勾配の斜線以下ですし、最高でも５階建てまでしか建たないので、日当りがきちんと確保できるよう配慮されていることがわかると思います。
第６種高度地区は、高さ制限が２０ｍ（マンションならば７階くらい）のみで、北側斜線制限はありません。また、第７種高度地区も、高さ制限が３１ｍ（マンションならば１０階くらい）のみで、北側斜線制限はありません。（ちなみに、第１～５種高度地区まではすべて高さ制限と北側斜線制限の両方が敷かれています）つまり、横浜市内の商業地域では北側斜線制限は適用されないということになります。もちろん、隣地斜線制限や道路斜線制限は適用されますが、北側斜線制限に比べると規制内容はゆるいので、北側斜線制限がある地域と比較すると日当りも将来的に悪くなる可能性が高いと言えます。
前回も書きましたが、家というのは、他にはないくらいの大きな買い物です。ここまで読んでいただけた方は、現状だけを優先したマンション選びがいかに危険かということを理解していただけたんではないでしょうか？ぜひ、将来の環境の変化も視野に入れたマンション選びをしてください！そして、時間が経ち、古くなっても「リフォームしてまで住みたい！」と思うような、お気に入りの環境が手に入る立地のマンションに出会えるといいですね。
※都市計画法などの関係法規は将来変更となる場合がありますので、予めご了承ください。
※ここでいう「高さ」とは、その敷地の平均地盤面からの高さになりますので、傾斜地などで隣の敷地との高低差がある場合には、同じ高さ制限が敷かれていても、自分の敷地から見て制限以上もしくは制限以下の高さの建物が建つこともあります。
～ここからは余談ですが、１番規制のゆるい第７種高度地区で高さ制限が３１ｍというと、横浜市では１０階建て程度の建物しか建たないということになります。「え～！？もっと高い建物いっぱいあるじゃん！」と思いますよね。実は、３１ｍを超える建物の建っているエリアには「地区計画」というものが定められています。地区計画とは、その地域にふさわしい特徴をもった街づくりを行うために、都市計画よりももっと狭いエリア単位で定められるもので、たとえば、みなとみらい２１中央地区や上大岡駅前の上大岡西一丁目地区などがこれにあたります。地区計画の定められたエリアでは、今までお話してきた建物の用途制限や建ぺい率・容積率の制限、斜線制限や高さ制限、その他さまざまな制限を独自に決定することができます。つまり、横浜市内で３１ｍを超える建物の建っている場所というのは、地区計画により独自に高さ制限を定めているエリアというわけです。～