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イベントレポート

平成２２年２月１３日（土） マンションは、今買い時か？

講師：ファイナンシャルプランナー渡辺　尚之
NPO法人　FPコンサルタント普及協会　代表理事
DCプランナー
マンションの購入は、一生のうちに何回もない高い買い物です。現在の状況を把握しながら、買い時について考えていきましょう。

◆首都圏新築マンション現在の市況

首都圏新築マンションの供給戸数・平均価格の推移を見てみましょう。（図１参照）
2009年は、前年9月に起きたリーマンショック後の景気の大幅な悪化と、次々と起こる不動産会社の倒産によるデベロッパーへの信用不安で、新規物件の供給が振るわなかった１年でした。09年4月から9月までの供給戸数は1万7，446戸（前年度比9.5％減）。昨年に引き続き1万戸台の低水準となり、平均価格は4,443万円（同9.4％減）。地価や建材価格の下落に伴い02年以来7年ぶりの下落となりました。ただし価格に割安感が出てきたため、契約率は好不調の目安とされる70％前後で推移するなど、販売に回復の兆しが見られます。

平均価格は2008年がピークで、グラフを見ると2009年度は落ち込んでいます。しかし、相変わらず都心の一等地では高級物件の発売があり、平均値は2006年の水準に近づきつつありますが、実際の都心‐郊外の地域差による物件価格には、大きな差があるといえます。

供給戸数推移は、ミニバブルと呼ばれた時期2007年－2008年と、今年度までで、前年比18.1％減、同28.3％減、同16.8％減と減少の一途をたどってきました。（図２参照）

   図１



図２
     
◆◆2010年の見通し

来年度2010年見込みでは約43,000戸、前年比18.2％増と予測されています。（不動産経済研究所より）

○在庫物件の減少、土地価格・建材費の下落による新規供給の増加→供給戸数の増加、物件価格の安定へ

○税制面でのバックアップ
①住宅取得等資金に係る贈与税非課税枠の拡大
　500万円（2009年）→1,500万（2010年）1,000万円（2011年）
②相続時精算課税制度の親の年齢要件（65歳以上）の特例を2年間延長
①②は併用が可能、4,000万円（2010年）3,500万円（2011年）非課税

○住宅ローン金利
①フラット35Sは当初10年間の金利を年1％引き下げ
②金融機関ごとに変動金利の金利競争が激化→低いもので、年利0.975％（従来は年1.275％～1.475％）
当面最低金利が継続しそうな見込みです。（2月現在）

○不況下の不動産買い

以上の環境が、リーマンショック後からの景気低迷による所得の減少、将来不安からくるマインドの低さ、金融機関の融資審査の厳格化などによって下がった購買欲をどこまで刺激するかがポイントになると思われます。

◆◆◆新築か中古か
（投資用物件）新築物件は、都区部の平均価格が2006年の価格に近づいてきました。中古物件は昨年投資家が積極的な動きを見せました。
（居住用物件）新築物件は、今後適正な価格の物件が増えてきそうです。中古物件は、投資用以外は手ごろな価格です。

マンションを選択するポイントとしては、自分のライフステージに合わせて予算内で探すこと、なるべく駅から徒歩圏の物件を選んで将来の資産価値が維持されるように考えることが大切です。そのエリアに住みたいと、こだわりのある人は少々割高でも価格は関係ありません。物件そのものを吟味しましょう。 		  セミナー講師　渡辺尚之氏

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