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イベントレポート

平成２２年６月１９日（土） 初めての不動産投資

講師：ファイナンシャルプランナー渡辺　尚之
NPO法人　FPコンサルタント普及協会　代表理事
DCプランナー

◆私的年金としての不動産投資
不動産投資は、物件取得から売却までのトータルで収益を考えなければいけない資産運用のひとつです。比較的安定した収入が得られるなどの利点から、分散投資のひとつとして昨今人気が高まっています。
安定した賃料収入というインカムゲインだけでなく、物件の選び方によっては、売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）を期待できることもありますし、売却価格がゼロになることは極めて稀ですから、中長期投資のミドルリスク・ミドルリターン商品という位置づけになります。また、将来のインフレ対策にもなり、公的年金の不足分を補う意味でも有効と言えます。


◆◆収益計画の考え方
それでは、実際にどのような観点で物件を選べばいいでしょうか？ポイントごとに見てみましょう。

①基本的な利回りの考え方
表面利回り＝年間賃料÷分譲価格×100
実質利回り＝（年間賃料－必要経費）÷分譲価格×100
厳密な利回り＝（年間賃料×0.9－必要経費）÷分譲価格×1.1×100・・・空室率をリスクとして考慮
購入、売却にかかるコストとしては、【購入】登記費用・取得税など税金・仲介手数料・ローン関係費用【保有時】管理費・固定資産税・火災保険料・修繕費があります。これらを考慮しましょう。 		  セミナー風景①



講師：渡辺尚之氏
     
②投下資金の回収率と資産性
マンションPER（価格回収率）・・・マンション購入価格が賃料の何年分で回収できるか求めた値
＝物件価格÷年間賃料
マンションPBR（資産価値）・・・中古流通時にマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているか示す値
＝中古流通価格÷新築分譲時価格
以上２つの指標をエリア分析した場合、
<1>PBR（＋）　PER（＋）・・・売却でも賃貸でもOK
<2> PBR（＋）　PER（－）・・・ブランド居住地で長期居住の実需物件
<3> PBR（－）　PER（＋）・・・売却より賃貸マンションとして運用
<4> PBR（－）　PER（－）・・・投資物件として不向き
その物件を選ぶべきか、またどのように運用すべきかを考えるための目安として見ることができます。

③収益還元法による物件の価値
V（物件の価値）
＝I（営業純利益･･･年間家賃収入×空室率を考慮－経費）÷R（キャップレート･･･期待利回り）
この計算式にあてはめることによって、その不動産によって、どのくらいの収益が生み出されるかという点に着目してその物件は投資する価値のある物件かどうかを見ることができます。

◆◆◆ライフプランにあわせた投資
取得に伴い、売却のビジョンも必要です。少なくとも５～１０年くらいは所有することになる中長期投資ですから、予算の条件だけでなく自分の年齢・ライフプランを考慮することも重要になります。従って、購入の時点から投資終了や物件の入れ替え等の目処を立てておくことが必要です。また、最終判断は自分であるという意識を持って、できるだけ多く情報を集めましょう。リスクに関しては自分なりに整理して把握することが大切です。
   セミナー風景②



セミナー風景③

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